Ｑ 二世帯住宅の登記の仕方によって不動産取得税や固定資産税の税額がどう変わるか？
二世帯住宅の登記には、単独、共有、区分とありますが、不動産取得税や固定資産税の税額上の有利・不利はあるのでしょうか？ たとえば住宅価格が1800万円として、子世帯900万円、親世帯900万円の持ち分で区分登記する場合、同じく共有登記する場合、贈与の話はさておき、子世帯だけで単独登記する場合、それぞれ税額の合計はどう違ってくるのでしょうか？
Ａ 不動産取得税や固定資産税には、土地の広さや住宅の床面積によって税額の軽減措置が用意されているので、持ち分となる土地や建物の広さにより税額が異なる可能性があります。
二世帯住宅は住み方によって、「完全分離型」「部分分離型」「完全同居型」の3つのタイプに分けられます。この3つのタイプのうちどれを選ぶのがよいかは、それぞれの家族の考え方や事情によって違ってきます。ユニキューブの場合は、「完全分離型」となります。
先ずはじめに登記の仕方の違いについて簡単に説明します。
単独登記は、二世住宅を「１戸の住宅」として親または子のどちらかが「単独所有」するとして登記する方法です。どちらか１人の持ち物になるので、不動産取得税や固定資産税の軽減措置の適用の有無は、土地についても建物についても各々の広さで判断されます。
共有登記は、二世帯住宅を「１戸の住宅」として親と子の「共同所有」として登記する方法です。それぞれが負担した費用の割合に応じて登記すれば贈与の問題は発生しません。ただし、この場合は、あくまでも「１戸の住宅」を共有登記するだけなので、不動産取得税や固定資産税の軽減措置の適用の有無は、単独登記の場合と同様に判断されます。
区分登記は、二世帯住宅の場合、「２戸の住宅」として登記する方法です。「２戸の住宅」と判断されるためには、各戸の行き来できる場所に防火扉を設置し、鍵を掛けられるようする必要があります。この場合、不動産取得税や固定資産税の軽減措置の適用の有無は、１棟の住宅ではありますが２戸それぞの土地と建物の面積で判断されます。
では、軽減措置とはどのようなものでしょうか。
不動産取得税については、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下に該当する場合、税率３％をかける前に、住宅の価格から1200万円を差し引くことができる、というものです。税額は、「住宅価格－1200万円」×税率３％となります。
従って、（900万円－1200万円）×3％＝0円 と計算できます。
固定資産税については、土地部分が住宅１戸について200平方メートルまでの部分は、課税標準額（その金額に税率をかけたものが税額）が6分の1に軽減されます。200平方メートルを超えてしまうと、軽減される割合は3分の1になります。都市計画税についても、軽減される割合は異なるものの同様の制度があります。
通常、課税標準額は住宅価格の6～7割で税率は定率ですのでが小さいほど有利です。
また、新築住宅については、建物部分の固定資産税が3年間（3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年間）、2分の1になる軽減措置がありますが、この軽減措置は床面積が120平方メートルまでの部分について適用されるものです。
したがって、どの程度の広さの土地に、どの程度の二世帯住宅を建てるかにもよりますが、全ての軽減措置を受けるためには、土地・建物ともに広くなりすぎないようし、区分登記できるような建て方が望ましいといえるでしょう。しかし一方で、区分登記できるということは、２戸の住宅を建てる建築費に近いものが掛かるともいえますので、トータルとして有利か不利かは一概にいえないと言えます。
勿論、「ユニキューブ」であればこれらの課題を解決できます。
（尚、地方税である不動産取得税や固定資産税及び都市計画税についての詳細は、各自治体毎に内容が異なる場合がありますので確認が必要です。）
贈与税と相続税の一体化措置が行われ控除に関して大きなメリットが得られるようなりました。資産状況により暦年課税方式と相続時精算課税方式が選択でき、住宅取得に有利なものになっています。
参照：http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/syuzei02.htm |
